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关于《大兴安岭地区住宅小区物业服务等级评定参考标准》及物业服务收费标准管理的通知
作者:物价局    政策法规来源:物价局    点击数:381    更新时间:2013-3-21           ★★★

大兴安岭地区行署发展和改革委员会、物价局、房产处
关于《大兴安岭地区住宅小区物业服务等级评定参考标准》
及物业服务收费标准管理的通知
大暑发改价联字〔2008〕43号
         2008年10月25日


各县、区发展和改革局、物价局、房产局:
    为规范大兴安岭地区住宅物业服务收费行为,保障物业服务单位和物业产权人及使用人的合法权益,建立物业企业优质服务、优质优价的激励机制,促进我区住宅小区物业服务行业健康发展,依据《黑龙江省物业服务收费管理办法》的要求,结合我区物业服务企业的现状和居民经济承受能力的实际提出《大兴安岭地区住宅小区物业服务等级评定参考标准》及物业服务收费标准的管理意见,以便于业主委员会代表业主评价本物业服务企业的服务质量、等级,并依据各级价格主管部门、房产管理部门制定的各等级物业服务收费政府指导价格标准相应约定具体收费标准。
现将等级评定参考标准的执行及服务收费标准管理的有关事项通知如下:
    1、全区住宅小区物业服务等级评定参考标准是给业主委员会,代表业主评价本物业服务企业的服务质量、等级的依据,业主大会也可以结合本小区的实际修改完善适宜于本小区的具体服务等级标准,由业主和物业服务企业遵照执行,并在物业服务合同中约定。
    2、物业服务等级评定及具体收费标准约定的程序为:先由实施物业服务的企业根据本企业的硬件水平及服务的质量、深度对照等级标准进行自评,自评后提出等级和收费标准意见提交业主委员会,业主委员会代表全体业主对物业服务企业的申请进行初审,初审时必须邀请当地价格主管部门和房地产主管部门到场监督。初审意见未通过,返回物业服务企业继续改进提高;初审意见通过,则需向全体业主公示10天初审意见,广泛征求业主对物业管理方面的意见和建议,对可行性意见企业接受的作为补充条款形成终审意见落实实施。
    3、物业服务企业与业主就等级、收费标准意见不能达成一致的,可由业主大会决定竞争、择优物业服务企业或由业主委员会代表业主申请当地价格主管部门进行单独审定,单独审定时应根据成本监审结论提出该小区物业服务收费标准方案,方案需经该小区价格听证后公布实施。对价格听证仍未通过对方案,应提请上级价格主管部门重新进行成本监审,提出方案,听证实施。
    4、经评定等级和约定服务标准的物业小区,每年应由业主委员会向全体业主征求意见,如果半数以上业主认为服务企业服务不到位,服务质量低,则应重新进行等级评定和重新约定收费标准。
    5、物业服务等级评定实行百分制,五个等级。经评定得分在100—90分(含90分)为一级;90—80(含80分)为二级;80—70(含70分)为三级;70—60(含60分)为四级;60—50(含50分)为五级;低于50分为不合格企业。对不合格企业应由业主委员会组织召开业主大会决定另行竞聘合格企业实施物业服务。住宅非小区物业服务等级评定,可由小区业主大会通过降低适当分数参考评定。
    评定等级必备条件:
    一级服务:必备安防监控系统及封闭小区保安门岗;
    二级服务:必备封闭小区保安门岗条件。
    6、住宅小区物业服务收费指导标准由各县区价格主管部门根据本县区经济发展状况和居民承受能力按规定的程序确定公布。全区非住宅的物业服务收费实行市场调节价。
    7、物业管理区域内的物业服务内容
    住宅小区物业服务项目内容包括:
    (1)、清洁卫生管理。包括小区内庭院、道路以及楼宇内公共楼道在内的公共部分卫生清洁、生活垃圾清运及经常性的保洁。
    (2)、绿化养护管理。对绿化物进行定期修剪、施肥、浇水、喷药、更新、保护绿化物生长。
    (3)、保安管理。设专职保安人员坚持24小时的巡逻值勤,维护小区的公共秩序。
    (4)、屋顶、楼道、梁板、柱、内外墙体、烟囱、基础、楼道内外门(含电子门)窗、声控灯日常维护养护,楼内公共蓄水池定期清洗消毒,清疏和维修上下水管道、化粪池。
    (5)、小区内的道路、景点、护拦、路灯(含电费)、公益性文体设施等日常维护。
    (6)、高层楼宇增设的消防、通风、监控管理服务项目。
    住宅非小区的物业服务项目内容包括:
     屋顶、楼道、梁板、柱、内外墙体、基础、楼道内外门(含电子门)窗、声控灯的日常维修,清疏和维修上下水管道、垃圾道、烟囱、化粪池,公共蓄水池清洗消毒及楼内公共卫生的清洁和垃圾清运,高层楼宇增设的消防、通风、监控设备的维修管理。
    8、本通知下发后,对于原已经开展服务的物业企业仍按原标准执行,新开展物业服务的企业及原开展物业服务企业申请评定等级或不申请评定等级仅变更、提高收费标准的必须按规定程序办理。
    本通知下发后,大暑计价联字〔2003〕2号文件“关于下发《大兴安岭地区住宅小区物业管理等级评定标准》的通知”即行废止。

大兴安岭地区住宅小区物业服务等级评定参考标准

 一、机构配置及管理运作10

评定项目与分值

评定内容与分值分配

初评得分

复核得分

1、有专业物业服务机构,实施社会化、专业化物业管理服务。

2.0

物业服务企业具有二级以上资质 2.0分,

物业服务企业具有三级资质1.0分。

 

 

2、物业服务企业与业主委员会或委托服务单位签有规范性物业服务合同,服务企业责、权、利关系明确。1.0

有规范性物业服务合同,合同中责、权、利关系明确按合同签订率折算,签订率低于60%不得分。

 

 

3、物业服务企业有与所服务小区相适应的物业管理用房及办公服务设施。2.0

有相适应的办公用房 1.00

办公服务设备齐全   1.00

 

 

4、各项管理制度完善、档案资料齐全。2.0

 

各类人员岗位责任制,内部管理工作流程及考核制度。1.00

业主规约和小区各项公共管理规章制度1.00

 

 

5、小区管理人员要有明显标志。1.0

符合       1.0

基本符合   0.5

不符合      0

 

 

6、小区管理应用计算机等现代化管理手段进行科学管理。2.0

配置计算机并实际应用广泛,可查阅各种资料 2.0

配置计算机但实际应用不广泛 1.0

配置计算机但尚未应用 0.5    

不具备0

 

 

 

 

二、房屋的管理及维修养护17

 

 

 

1、房屋外观完好、整洁,无乱搭、乱建,墙壁无乱涂 、乱画 3.0

完全符合3.0

每发现一处不完好或不整洁,扣0.2分,扣至0分止。

 

 

2、房屋本体公用设施整洁,公用楼梯、天台、通道等无长时间损坏未修状况。2.0

符合2.0

每发现一处不符合扣0.2分,扣至0分止。

 

 

评定项目与分值

评定内容与分值分配

 

 

3、小区内栋号、门号、房号完整清晰,有明显的小区平面图,引路标志齐全。1.0

全部符合1.0          缺平面图扣0.4

缺引路标志扣0.2      栋号、门号缺一项扣0.2

 

 

4、房屋建筑图纸等基础资料齐全、管理完善。3.0                         

房屋档案资料齐全、完善 3.00

 

 

5、建立便民报修记录和维修回访记录,记录准确报修人姓名、住址、电话等信息,维修后报修人签署意见的回访记录及维修作业记录齐全。6.0

建立报修、维修回访记录并齐全 1.00

房屋修缮保养档案资料齐全,能反映维修工作4.00

公用设备设施运行维修档案资料齐全1.00分。

 

 

6、做好季节性修理养护,春季防雨、防倒灌;秋冬防寒做好公用玻璃、门、窗的更换、修理防寒保温。2.0

符合2.0

每发现一处不合格扣0.5分,扣至0分止。

 

 

    

 

 

公用设备设施管理8

 

 

 

1、小区内设备良好、运行正常;有运行记录和保养、检修记录,运行人员严格遵守操作规则及保养规范。1.0

符合1.0

每发现一处不符合扣0.2分,扣至0分止。

 

 

2、公用配套设施、设备、场所(地)达到规划标准,无缺漏或违章私改原规划现象。无擅自侵占公用设施或场地。道路、围栏、路灯等公共设施完好并运转正常。4.0

符合4.0

每发现一处不符合扣0.5分,扣至0分止。

 

 

3、小区供电、供水、供热、通讯、通信、公共排污、排雨水管线、照明设施完好无损,运行正常。出现问题积极主动与产权单位沟通、联系,得到圆满解决。1.0

及时联系、圆满解决  1.0

及时联系、解决不及时 0

没有及时联系、存在扯皮问题,扣1.0

 

 

4、小区内道路畅通无损坏,路面平坦整齐,停车场、棚、房及其公共场所(地)规划有序,管理运行正常。2.0

符合2.0

每发现一处不符合扣0.5分,扣至0分止。

 

 

    

 

 

四、环境卫生管理12

 

 

 

1、小区内环卫设施完备,设有垃圾箱、垃圾中转站等保洁设备,并保持外观整洁完好。2.0

符合2.0

每发现一处不符合扣0.5分,扣至0分止。

 

 

评定项目与分值

评定内容与分值分配

 

 

2、小区内实行标准化清扫保洁,垃圾日产日清,无卫生清洁死角。5.0

符合5.0

每发现一处不符合扣1.0分,扣至0分止。

 

 

3、房屋的公共楼梯、扶栏、走道等部位保持清洁,楼内各层楼  梯及走廊每天清扫一次,公用玻璃每年两季擦洗。3.0

符合3.0

每发现一处不符合扣1.0分,扣至0分止。

 

 

4、及时清理化粪池及污水井,并有清理记录,确保粪便及污水不外溢。2.0

符合2.0

每发现一处不符合扣1.0分,扣至0分止。

 

 

    

 

 

五、安全防范管理10

 

 

 

1、小区实行封闭式管理、出入口处保安登记管理出入车辆。3.0

符合3.0 基本符合1.0

不符合0

 

 

2、小区实行24小时保安制度、巡逻及保安交接班制度落实、记录完整。3.0

符合3.0           

24小时值班而不巡逻1.0

不足24小时0.5    无保安0

 

 

3、小区内机动、非机动车辆行驶、停放有序, 对卡车及搬家车辆应有进出登记,有对车辆的管理制度并落实。4.0

符合4.0

每发现一处不符合扣1分,扣至0分止。

 

 

 

    

 

 

六、园林绿化养护管理10

 

 

 

1、小区公共绿地和道路两侧绿地布局合理优美,有休息活动场地。2.0

符合  2.0

每发现一处不符合扣0.5分,扣至0分止。

 

 

2、新建小区,公共绿地面积达到30%以上,旧区改造小区,公共绿地面积达到25%以上。6.0

符合条件且配置合理  6.0

有绿地但达不到规定面积、配置不合理 4.01.0

无绿地 0

 

 

3、花草树木长势良好,修剪整齐美观,枯树及时补种,绿地管理养护措施落实,无破坏、践踏及随意占用情况。2 .0

符合2.0 分,养护措施未落实及有破坏、践踏情况发现一处扣0.5分,扣至0分止。

 

 

    

 

 

七、社区文化建设8

 

 

 

评定项目与分值

评定内容与分值分配

 

 

1、小区健全并落实各项精神文明建设,社区文化、社区服务制度有宣传学习教育园地、有小区收支公示板、通告板、广告板。2.0

全部符合2.0分,缺一项扣0.5分,扣至0分止。

 

 

2、小区内有娱乐、体育锻炼场所和设施,服务单位定期组织维修养护,保持良好状态。2.0

有设施,且设施数量比例与小区居民户数相适应,              状态良好2.01.0

有设施,比例不适应,状态不好1.00分,无设施,0分

 

 

3、物业管理单位积极组织开展小区各项文化娱乐活动。2.0

每次可得1.0分,满分止。

为开展不得分

 

 

4、为居民开展多项便民有偿服务或无偿服务。2.0

开展了3项以上便民服务2.0分  不足31

未开展0分。

 

 

    

 

 

八、收费执行情况5

 

 

 

1、收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定,并及时向当地价格主管部门备案  1.0

符合1.0

未备案0分

 

 

2、按规定实行明码标价,在小区内设立收费公示板,公布收费项目、名称、服务内容、计量单位、收费标准。1.0

符合1.0       基本符合0.5

不符合0

 

 

3、未违背房屋所有人、使用人意愿,提前收费,未收取与自身管 理服务无关的收费,未擅自为其他部门、单位代收费用。1.0

符合1.0       基本符合0.5

不符合0

 

 

4、建立收费、财务管理公开、监督制度,每季度定期公开收支情况。2.0

符合2.0      缺少一次公开扣0.5

 

 

    

 

 

、业主大会评议 10

 

 

 

用户对物业管理服务质量及收费满意程度

可采取业主大会投票,按用户满意率核算。

 

 

     

 

 

十、当地价格主管部门及房地产主管部门综合评定10

 

 

 

根据本小区与其它物业服务小区的综合平衡比较

 

 

 

 总  

 

 

 

 

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